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易憲容:個人房貸按揭市場將有大變化

從2007年下半年開始,政府出臺了一系列調整房地產市場發展模式及加強銀行房地產信貸管理的相關 政策。特別是針對銀行房地產信貸管理的359號文件,更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作 十分嚴重的局面。從緊的貨幣政策,尤其是銀行利率上升,以及提高個人房貸的進入門檻,這些因素都會 導致2008年個人住房按揭貸款市場發生重大變化。
     為什么國內房價會上漲得這么快?房價為什么會這樣高呢?有人認為,這是因為市場的剛性需求明擺 在那里,這是由房地產市場供不應求所導致的一個結果。因此,要解決目前中國房地產市場中存在的這些 問題,政府就得增加土地拍賣,就得增加住房供給。不過,我認為,假定中國房地產市場是一個由政府隱 性擔保、銀行奉行絕對的低利率政策及能提供便利金融杠桿的一個投資市場。在這種情況下,當投資者可 以便利地利用低成本信用大獲其利時,這種投資需求是永遠無法滿足的。按此推論,中國的房地產市場問 題或許永遠無法得到解決。
     我們可以看到,過高的房價早就把國內房地產市場中80%以上的自住性需求擠出了市場。面對2007年 房價快速上漲,80%以上居民可以說是缺乏支付能力,也是難以進入這個市場的。2007年,不是居民的自 住性需求增加,而是住房投資與炒作泛濫,導致了房價的快速上漲。
     我們可以看一下2007年上半年度深圳房地產市場,80%以上的二手房是由投資者購買的,許多人甚至 連房子都不看就可以把房子買下來。因為,他們買下房子后是準備在短期內賣出去的?梢哉f,深圳是這 樣,北京和上海等地也是如此。試想,如果不是投資者或炒作者利用銀行的金融杠桿來購房,那么有幾個 自住者有能力購買這樣昂貴的住房?這就是2007年國內房地產市場價格之所以會快速飆升的根本原因。
     從已有的數據來看,2007年1-11月商品業務額約為24002億,但定金與預收款就達到了約9027億,加 上房地產企業的銀行貸款額約為6098億,僅此兩筆就占到整個商品業務額的63%比重。如果加上住房公積 貸款以及以其他方式進入的資金,那么進入國內房地產市場的資金主要來自于投資者利用國內銀行的信貸 資金。根據數據估計,2007年個人住房消費貸款超過了9000多億,是2006年3300億的3倍以上。試想有如 此龐大的銀行貸款資金進入到房地產市場中,國內房價格豈能不炒高?2007年下半年的情況也說明,銀行 信貸一緊縮,房地產市場價格就立刻出現了逆轉信號。
     從2007年下半年開始,受到美國次貸危機的啟示,中央政府已經意識到房地產市場價格快速飆升問題 ,并洞察到了導致國內房地產市場價格之所以會快速飆升的一些原因,同時也意識到了房地產市場泡沫可 能會被吹大,并導致銀行風險的逐步積累。因此,從2007年下半年開始,政府出臺了一系列調整房地產市 場發展模式及加強銀行房地產信貸管理的相關政策。特別是針對銀行房地產信貸管理的359號文件,更是 希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局面。所以,這個政策一出臺,讓不少投資者感 覺到目前政府對房地產市場要采取嚴厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國內不少地方房地產市場價格 發生逆轉信號的根本所在。
     與此同時,面對國內銀行規?焖贁U張以及利用銀行信貸資金炒作國內房地產市場價格,中央政府一 改以往采取了十幾年的穩健貨幣政策基調,對貨幣政策作出了重大調整,即采取從緊的貨幣政策。而且, 推行這些政策的宗旨就是要管制銀行信貸的盲目擴張,就是想遏制房地產市場利用銀行信貸的投資炒作。
     從緊的貨幣政策,不僅在利率上“從緊”,而且在信貸規模也會“從緊”,而這種“從緊”一定會改 變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異,F象。早些時候有人說,不少商業銀行完全可以化解掉央行359 號文件出臺關于第二套住房政策效果。但事實上,從452號文件來看,政府已下定了決心要遏制房地產市 場的投資與炒作,這是2008年不會改變的一種趨勢。而且,更為重要的是,在359號文件和452號文件及從 緊貨幣政策的多重因素作用下,政府不需要出臺什么更多的政策,只要把這些文件及政策落實到實處,就 可以將2007年國內房地產市場利用商業銀行的金融杠桿進行炒作的機會降到最小程度。
     因為,不僅銀行利率上調增加了房地產投資者的投資成本,更重要的是這些政策正在改變國內房地產 市場的預期。有人預言,說什么2008年的上調利率機會等于零,但實際上是否上調利率還要看整個經濟數 據變化而定。如果要從讓居民的銀行存款利率恢復到正利率水平角度來看,利率上升將是不可避免的。 2007年,利率已處于上升周期中,2008年這種趨勢也不會改變。既然,利率上升趨勢不會改變,那么房地 產市場投資一定會考慮利率風險。還有,各商業銀行的信貸規模會減少,特別是各商業銀行已開始落實減 少個人住房的按揭規模。
     另外,從現有文件來看,個人住房按揭貸款的市場準入門檻已經提高。很簡單,在452號文件中,最 后一條就是要求商業銀行要注意借款人誠信問題,誰要違反,誰就得受到處罰。試想,投資者要從銀行貸 款購買房子,第一關就是要提供月供收入比資料,即貸款人按揭貸款月還款額不得超過其可支配收入50% 。按照國際慣例,商業銀行對貸款人審核都得出示個人收入一年所得稅單、銀行對賬單、單位工資單及個 人信用記錄等。試想,如果銀監會要求國內各商業銀行對房地產貸款個人審核是動真格的,那么那些利用 銀行信貸而便利地進入房地產市場的投資者自然會減少。因為,按照這些要求,或是不少人是無法進入商 業銀行的貸款市場的,或是會降低其貸款額度。早些時候,有人說,他可以用小孩的名字來購買房子,但 是這些小孩的收入從何而來?這意味著即便這樣做,住房貸款人也不可以進入房地產市場了。如果投資與 炒作房地產的人突然間減少了,那么房地產市場的供求關系就會發生根本性變化,絕大多數人就可以通過 自己的努力進入房地產市場了。還有,從359號文件來看,完全禁止各商業銀行的假按揭及轉按揭。這些 政策都意味著,2008年個人住房按揭市場將會發生根本性變化?梢哉f,只要中國房地產市場演變為一個 自住消費的市場,那么房地產市場價格豈能不回歸理性?
     總之,2007年個人住房按揭貸款異,F象從下半年開始正在逐步得到糾正,而且這種趨勢一定還會延 續到2008年,甚至今后幾年里。只要看一下359號文件完全恢復了121號文件的全部內容(甚至增加了不少 新內容),就可以知道政府對加強房地產市場信貸管理的決心。其中,最為重要的方面就是要加強對個人 的住房信貸管理。這將改變個人住房按揭貸款市場。(上海證券報)

By A-ren
 

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