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我們需要怎樣的房產中介

■在住房消費升級的年代,品牌服務市場正演變成一個上 行社會的上升行業。
■所謂房產服務的核心價值,可以理解為消除交易過程中 客戶的焦慮。
■隨著市場的分化與成熟,作為住房消費一端的老百姓與 作為服務機構一端的企業都在進行各自的升級換代。
越來越多的人達成了這樣一個共識:一個成熟的房地產市場應該是新房、次新房及舊房同時活躍。在房地產市場成熟的國家,二手房的交易量與新房的購買量的比例高達6:1,但是在中國大多數城市還沒有達到這個水平,哪怕是上海這樣的城市,二手房交易和新房交易量也僅是1.1:1。
實際上,2006年在宏觀政策的影響下,以次新房為主體的存量房市場以及相應的衍生金融業務仍然畫出了一個漂亮的上升曲線。2003年北京市二手房交易量只有3萬套,2004年交易量為5.7萬套,到2005年已達到7.1萬套,2006年預計仍能達到8萬套左右。在住房消費升級的年代,不動產綜合服務行業正演變成一個上行社會的上升行業。

上行社會需要上升行業
從社會學角度看,一個文明、成熟的社會,往往有一個龐大的中間階層,他們以其收入結構構成是這個社會穩定的基礎,是這個生活水準的真實象征。這個龐大的中間階層,凸顯出的社會形狀,即兩頭小中間大的橄欖型等級結構,因其龐大的社會中間層,構建成一個社會的理想階層結構。
在中國,這一階層因信息時代的到來表現出了新的特點。一方面,與傳統中間階層相聯系的是財富標尺,另一方面又與傳統中間階層相區別的是自我評價、生活方式和價值取向等要素的加入。在中國,一個普遍向上成長、并被視為中國未來發展中堅力量的群體,可視作為中國的上行社會。
事實上,對于中國中間階層的上行生力軍的來說,從畢業到工作,從成家到養家,從結婚到生子,擺在他們前面的,是一條“掙錢與負債”并存的無間道。
什么是上行社會的上升行業?最大的要求就是不僅給上行社會提供經濟提速的引擎支撐,同時也要為人行人群提供服務與保障,與此同時,行業自身還具有非常大的上升空間。如果說前者由房地產行業扮演,后者就由房地產綜合服務行業來擔當了。
簡單的說,就是房地產服務市場的發展和房地產服務品牌自身的升級,給上行社會提供了一種生存與依賴的路徑。
具體分析現在的服務市場,首先面臨的一個問題是:經紀公司應給客戶什么樣的建議?比如說,如果他是投資購房,你應該替他分析資金成本是多少?現金存在銀行里零利率,他的資金成本就是零利率,這時,你應替他分析買房子資金回報率是多少?比方是說5%,這幾年房屋增值比方說是7%,加一起是12%,這對他來說,可能是一個好投資,服務機構就給他一個專業建議,他可能就買房子。
還有,如果客戶可能資金不是很多,是靠按揭來的,就要替他分析資金成本是多少?假設按揭貸款是5%多一點的利率,算一算回報率,和他自己租金比較可能很接近,這時候就需要冷靜地提醒他存在風險。
在具體作為中,房地產服務不僅是上行人群的生活保障(自住消費)、甚至在擔當他們的理財顧問(投資消費)。這實際上才是房地產服務機構未來的發展方向。

上升行業的核心價值
無論在中國或是美國,房屋買賣過程都被視為是非常麻煩的,有很多潛在的風險。
美國的說法是整個房地產交易過程會孕育非常多“焦慮”的過程:先付錢還是先給房產證?如果我出一個價馬上就答應了,這個價位是否合理呢?作為一個房地產服務行業,它核心價值又是什么?
所謂房產服務的核心價值,可以理解為消除交易過程中客戶的焦慮。
歸納一下,它有兩方面的功能:第一就是放心,第二就是省心。放心就是交易安全的問題,交易必須是在合理價位區間;省心就是客戶把房源交給你,你給他安排好,讓客戶舒服,不讓他們操心。
所以,整個房地產服務行業的核心價值就是讓客戶放心、省心。然而,現階段,國內市場比較亂,這恰恰對品牌比較大的服務企業有好處,為它們提供了繼續上升的空間。
實際上,中國老百姓接不接受房地產服務呢?毫無疑問是接受的,要不然不會存在如此大的交易量。然而,中國老百姓是不是自愿接受呢?在早幾年答案可能是否定的,他們沒有辦法,他們是戰戰兢兢的,他們把房子交到可能還行的房地產服務手中,既是無奈之舉,也是次優選擇。
但從2005年開始,整個行業面臨 “洗牌”―― 中國房地產中介的龍頭城市上海至少超過三成的中介倒閉,而一直處于平穩增長的北京市場上也有超過一成的中介商倒閉或萎縮。對于大型品牌服務機構,恰恰意味著歷史機遇的到來――這是一個改變行業競爭格局,與消費者建立信任與情感紐帶并占有市場的關鍵時刻。

上升行業的升級系統
在一個上升行業中,如何以及誰來保證它的上升可能性,這是一個問題。
有數據表明,去年上海二手房交易總量達到1300億左右,北京是300多億,這確實是一個快速增長的過程,二手房服務市場成為上升行業已是不爭之實。
但仍要考量的一個問題是:房地產金融服務能不能跟得上增長的房地產住房消費呢?
在二手房交易過程中,交易數額越龐大,監管和安全問題就越突出。這個問題是服務行業目前所急需解決的“升級系統”,即行業公信力的制度建設問題,如此方能匹配消費者層面的日益增長的住房升級需求。
政府主管部門意識到了這個問題的存在。杭州房管局在寧波發生卷款而逃事件之后馬上出臺了一個通知,強制性的要求各經紀公司必須把資金交給銀行,在銀行開監管帳戶,即“保證金賬戶”,形成四方監管,買賣雙方、經紀公司再加上銀行,監管以后要解凍必須四方統一,在是房產過戶時才能解凍。
天津房管局則做了一個二手房的代收代付系統。在天津,目前由中信銀行體系在做一個代監管的產品,有一個代收代付系統,如果經紀公司把這個用好不可能出問題。由于政府搭建了一個比較好的平臺,銀行在利用這個平臺,老百姓對這個平臺也非常信任,在加上操守規范,這個問題在天津得到有效的處理。
作為資金監管的倡導者和實踐者,被評為“2006最具公信力的地產服務機構”21世紀不動產現在所采用的資金監管模式就是與銀行合作來設立資金監管專用賬戶。
在美國,這種“銀行+不動產服務機構”的模式也是被普遍采用的,再加上主管部門設立一個機構――由行業協會組織的,費用由經紀公司支付,三個月或者五個月查一次,從而對資金形成制度監管,從而保證了客戶的資金不被挪作他用、防微杜漸,真正使“安心、省心”的核心價值得到體現。
隨著市場的分化與成熟,作為住房消費一端的老百姓與作為服務機構一端的企業都在進行各自的升級換代,如果他們之間能進行角色互換、換位思考的話,這個上升的行業將會迎來更大的發展空間。

By Chen
 

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